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盘点重庆本月土地成交,看房价趋势

来源:   发布时间:2020-11-06

    9月14日,重庆主城2宗土地到期出让:
    分别是位于沙坪坝区西永组团20105号地块,被融创+传化以总价12.79亿元,楼面价4258元/㎡拿下。
    位于九龙坡区中梁山组团20106号地块,被重庆市九龙坡区保安服务有限公司以总价0.12亿元拿下,楼面价2310元/㎡。
    9月24日,重庆主城3宗土地到期出让:
    分别是位于九龙坡区大杨石组团20108号地块,被金科+华宇+远洋以总价3.54亿元,楼面价9569元/㎡拿下。
    位于渝北区两路组团20109号地块,被越秀地产以总价14.35亿元,楼面价10122元/㎡拿下。
    位于巴南区李家沱组团20110号地块,被宝嘉地产以总价0.8亿元,楼面价5368元/㎡拿下。
    楼面价与房价有什么关系呢?
    一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。
    即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
    同时房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
    据推算,土地成本占房地产开发成本比例40%左右,而且这还要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。
    楼面价格和销售价格有什么关系?
    楼面价格说白了只是销售价格的一个成本核算的一个数据,有的人给出了一个大概的算法,楼面价格乘以1.8也好,是2.5倍也好,都是大概的估算。
    楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低!如果拿地成本较低而项目开发周期较长,那么土地价值可能随着时间的增加而升高,水涨船高之下,房价也会对应拉高。
    最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低,建安成本占据比例高,销售价格是楼面价3到5倍也属于正常,大城市土地价格高,建安成本占据比例低,销售价格是楼面价的1.8到2.5倍也是算正常,因此关于房价和楼面积价之间的关系,要通过具体地区,具体分别,需要周边参考价格来综合分析,才会得出最低售价范围是多少!
    重庆二类居住用地住宅新房的销售价格大多在楼面价格的2.2倍左右。
    如果按2.2倍算,本月土地拍卖楼面成交价后期售价可以预估是:
    高新区西永组团20102号地块,楼面价7740元/㎡,售价预估:17028元/㎡
    九龙坡区大杨石组团20108号地块,楼面价9569元/㎡,售价预估:21051元/㎡。
    渝北区两路组团20109号地块,楼面价10122元/㎡,售价预估:22268元/㎡。
    巴南区李家沱组团20110号地块,楼面价5368元/㎡,售价预估:11809元/㎡。
    (说明:预估参考,不作为指导建议)
    结语

    刚需抓紧捡漏上车。即便房价增速放缓,但价格依然处于上涨的态势,当前重庆楼市纯新盘扎堆入市,不少楼盘产品理念新颖,首开优惠力度大,是不错的上车机会。

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