2020重庆房价综合分析

    房子作为大宗高价值商品，具备投资属性和居住属性。
    购房时，大家往往还看中房子的增值空间，刚需居住。
    一个城市房价涨跌具体看什么？
    房地产周期：
    短期看金融、政策
    中期看土地
    远期看人口
    远期看人口：
    我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨。
    既然人口流动影响着房价涨跌，那么我们来看下主要城市人口流动情况
    一座城市净流入人口的多少，是判断其繁荣程度的重要指标。
    2018年中国城市常住人口增长前十名单，他们是深圳、广州、杭州、长沙、重庆、郑州、武汉、宁波、成都和贵阳。
    在人口增长前十名单中，好几个都是位于中西部地区。近几年，中部崛起势头很猛啊，单从人口流入一项就足以证明。
    从2004年开始，重庆的人口净流出趋势逆转，开始逐渐流入，2018年全年常住人口更是超过了3100万。自从重庆成为网红城市以来，重庆的旅游业也是蓬勃发展，带动很多外地人来重庆发展、购房、居住。
    过去10年来，重庆主城区平均每年净流入约16万人口（数据来源：重庆统计年鉴）。
    在二线（新一线）城市中，这个人口增长量是不错的成绩。
    有人口流入，就有购房需求。重庆净流入的人口，每两年就可以填补一个新区。
    目前中国超大城市仅有4个，按照重庆过去的人口增速测算，再过五年左右，重庆就将跻身于超大城市之列。
    从目前我们看到的经济转型现状，和产业布局、发展来说我们有理由相信重庆常驻人口会持续不断地增加。重庆可供开发的土地本来就少，随着人口的增多、容积率的下降，你觉得重庆的房价会下降吗？
    中期看土地：
    国内部分城市GDP以土地财政为主，通过土地招拍挂获得收益。区域土地市场的活跃程度一定程度上决定了中期房价的走势。
    说地价就必须解释一下什么是楼面价？楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让金总地价款
    写出的公式：楼面价=总地价款÷规划的总建筑面积。
    地价是在政府拍卖流程下产生的，是公开、公正和公平土地出让金的制度规则，杜绝了暗箱操作等违法、违规行为。参与的多家房企由竞价决定"这宗地”花落谁家？价高者是竞得人，多轮举牌竞价会产生地王，无人举牌竞价或低于底拍价宣告土地流拍。
    (1)地价决定房价的贵贱，地价引领房价的涨跌。
    (2)房价也决定地价。房价有现价和预期价两种。现价就是房卖当时价，预期价是未来二、三年的房价。
    地价与房价，貌似面粉与面包，两者相互依赖，是相辅相成的关系。
    比如挂牌土地：
    2019-09-28重庆九龙坡一宗土地挂牌，起始楼盘低价7664元/㎡，拍卖价只会高于起始楼盘价。开发商售价一般低于拍卖价的2.2倍都没啥利润，综合可看出以后售价2万左右一平方。
    短期看金融、政策：
    短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
    政策是影响一个行业的决定性因素。房价的涨与跌，都受到了政策的影响。
    中国只有4个直辖市，北京、天津、上海、重庆。
    重庆其中之一，这和重庆的政治地位不无关系。
    直辖市归中央直接管辖，财政收入不必上缴本省，还可获得中央资源倾斜。
    中央政府投入了大量资源发展重庆：平均每年投入金额都以万亿计算，已持续10年之久。
    中国任何其它城市都没得到过这么庞大，持续时间这么长的投资。
    获得了资源倾斜，重庆已经逐渐发展成为一个美丽繁华的城市。
    2019智博会首日共签约530个项目，合计投资8169亿，比去年首届智博会6120亿元还多2049亿元。外企、国企纷纷入驻重庆，让重庆视野更广，吸引大量外来人员重庆寻求机会。
    这些项目将为重庆这座城市注入的能量，无可限量。
    房地产市场不能光看眼前局势发展，更要有长远的目光看问题，做分析。
    有些发展趋势变不了，打个简单的比方，就好比知道，木料的单价涨了，同时人工费也涨了，那家具的价钱能不涨吗？只是从木材到家具还有一段实现的周期罢了。

    房地产投资也是如此，重庆拿地价越来越贵，短期看不出多大变化，重庆的大好发展是形式所趋，我们不能只停留在点上，而是要扩到面上来分析市场，学会用重点论和辩证的方法思考现在重庆的房地产现象，也就握住了发展主脉。重庆房价的巨大升值空间也越来越被外界的人看好。其实不管从以上哪个方向出发考虑，重庆未来房价升值空间都很大。