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2020重庆房价综合分析

来源:   发布时间:2020-09-12

    房子作为大宗高价值商品,具备投资属性和居住属性。
    购房时,大家往往还看中房子的增值空间,刚需居住。
    一个城市房价涨跌具体看什么?
    房地产周期:
    短期看金融、政策
    中期看土地
    远期看人口
    远期看人口:
    我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨。
    既然人口流动影响着房价涨跌,那么我们来看下主要城市人口流动情况
    一座城市净流入人口的多少,是判断其繁荣程度的重要指标。
    2018年中国城市常住人口增长前十名单,他们是深圳、广州、杭州、长沙、重庆、郑州、武汉、宁波、成都和贵阳。
    在人口增长前十名单中,好几个都是位于中西部地区。近几年,中部崛起势头很猛啊,单从人口流入一项就足以证明。
    从2004年开始,重庆的人口净流出趋势逆转,开始逐渐流入,2018年全年常住人口更是超过了3100万。自从重庆成为网红城市以来,重庆的旅游业也是蓬勃发展,带动很多外地人来重庆发展、购房、居住。
    过去10年来,重庆主城区平均每年净流入约16万人口(数据来源:重庆统计年鉴)。
    在二线(新一线)城市中,这个人口增长量是不错的成绩。
    有人口流入,就有购房需求。重庆净流入的人口,每两年就可以填补一个新区。
    目前中国超大城市仅有4个,按照重庆过去的人口增速测算,再过五年左右,重庆就将跻身于超大城市之列。
    从目前我们看到的经济转型现状,和产业布局、发展来说我们有理由相信重庆常驻人口会持续不断地增加。重庆可供开发的土地本来就少,随着人口的增多、容积率的下降,你觉得重庆的房价会下降吗?
    中期看土地:
    国内部分城市GDP以土地财政为主,通过土地招拍挂获得收益。区域土地市场的活跃程度一定程度上决定了中期房价的走势。
    说地价就必须解释一下什么是楼面价?楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让金总地价款
    写出的公式:楼面价=总地价款÷规划的总建筑面积。
    地价是在政府拍卖流程下产生的,是公开、公正和公平土地出让金的制度规则,杜绝了暗箱操作等违法、违规行为。参与的多家房企由竞价决定"这宗地”花落谁家?价高者是竞得人,多轮举牌竞价会产生地王,无人举牌竞价或低于底拍价宣告土地流拍。
    (1)地价决定房价的贵贱,地价引领房价的涨跌。
    (2)房价也决定地价。房价有现价和预期价两种。现价就是房卖当时价,预期价是未来二、三年的房价。
    地价与房价,貌似面粉与面包,两者相互依赖,是相辅相成的关系。
    比如挂牌土地:
    2019-09-28重庆九龙坡一宗土地挂牌,起始楼盘低价7664元/㎡,拍卖价只会高于起始楼盘价。开发商售价一般低于拍卖价的2.2倍都没啥利润,综合可看出以后售价2万左右一平方。
    短期看金融、政策:
    短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。
    政策是影响一个行业的决定性因素。房价的涨与跌,都受到了政策的影响。
    中国只有4个直辖市,北京、天津、上海、重庆。
    重庆其中之一,这和重庆的政治地位不无关系。
    直辖市归中央直接管辖,财政收入不必上缴本省,还可获得中央资源倾斜。
    中央政府投入了大量资源发展重庆:平均每年投入金额都以万亿计算,已持续10年之久。
    中国任何其它城市都没得到过这么庞大,持续时间这么长的投资。
    获得了资源倾斜,重庆已经逐渐发展成为一个美丽繁华的城市。
    2019智博会首日共签约530个项目,合计投资8169亿,比去年首届智博会6120亿元还多2049亿元。外企、国企纷纷入驻重庆,让重庆视野更广,吸引大量外来人员重庆寻求机会。
    这些项目将为重庆这座城市注入的能量,无可限量。
    房地产市场不能光看眼前局势发展,更要有长远的目光看问题,做分析。
    有些发展趋势变不了,打个简单的比方,就好比知道,木料的单价涨了,同时人工费也涨了,那家具的价钱能不涨吗?只是从木材到家具还有一段实现的周期罢了。

    房地产投资也是如此,重庆拿地价越来越贵,短期看不出多大变化,重庆的大好发展是形式所趋,我们不能只停留在点上,而是要扩到面上来分析市场,学会用重点论和辩证的方法思考现在重庆的房地产现象,也就握住了发展主脉。重庆房价的巨大升值空间也越来越被外界的人看好。其实不管从以上哪个方向出发考虑,重庆未来房价升值空间都很大。

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