房地产市场回暖 地方微调力度加大

今年一季度房地产市场的部分指标开局良好。房地产投资继续保持高增长率。 1月至2月销售大幅下滑并进入负增长区间，但3月开始逆转。值得注意的是，作为房地产供应的预指标，土地征用面积急剧下降，房地产公司采取土地的积极性大幅下降。第二季度，随着中国宏观经济的进一步稳定，房地产销售将会更好。由于企业需要加快营业额，房地产投资仍将处于较高水平。在房地产政策不断调整的背景下，各地将根据房价和销售情况对调整进行微调。
预计投资和销售差异将缩小

今年一季度，房地产市场投资继续保持2018年以来的高增长态势，增长速度加快。然而，1月和2月的商品房销售显示出43个月以来的首次负增长。 3月份，市场大幅反弹，销售增速大幅逆转。转。然而，由于销售反弹，土地购买面积没有回升，但是大幅下降。房地产调控政策的基调没有改变，各地也没有明显的收紧或放松。

其次，商品房销售增长率有望恢复正增长。在3月份流动性宽松和经济衰退放缓的背景下，预计市场购买量将发生变化。第二季度，随着宏观经济在逆周期调整下进一步改善，预计购房需求将进一步增强。 4月8日，国家发展和改革委员会“2019年新城镇建设的关键任务”指出，要继续加强户籍制度改革。根据先前对城市地区常住人口不足100万的中小城市和小城镇建设的限制，城市地区常住人口为100万至300万的大城市应该完全消除。市区常住人口300万至500万的大型I型城市应全面开放，全面开放，完全消除对重点群体安置的限制。这无疑是房地产行业长期利益的重要政策，从而改变了市场预期。与此同时，“减税减费”和“降低成本”等现行政策已开始有利于居民的住房消费。 3月份，首套住房贷款的平均利率连续四个月下降，并已恢复到去年4月的水平。目前市场的可贷资金充裕，流动性充足，为第二季度的需求创造了更好的条件。然而，在融资金额后的一季度，第二季度货币政策预计将进行微调。整体而言，二季度销售可能继续保持稳定增长态势，预计同比增速将回归正增长。
第三，地方当局可能会加大微调执行的主要责任。从目前的宏观经济发展趋势看，制造业和非制造业PMI在2019年3月强劲反弹，创下过去六个月的新高。制造业PMI回归扩张区，除了春节因素消除后的季节性反弹，生产和需求两端的显着改善表明经济正在逐步改善，以及全面政策放松的预期几乎是不可能的。
随着经济下行压力减缓，3月房地产复苏势头明显，政策可能收紧。但是，一季度征地面积增长率的急剧下降值得关注。因此，在第二季度，为了落实主要责任，实现“稳定地价，稳定房价，稳定期望”的目标，各地都将根据具体情况做出适度调整。一些商品房销售和土地收购下降得更快的城市可能会适度放松，而一些明显变暖的地区可能会收紧。例如，国家行政公积金新管理层的出台近明确表示，二套住房贷款应该“得到尊重和重新授予”，二套房首付比例应调低至60％，高额贷款应为60万元，贷款期限不得超过25年。调整进一步加大了支持员工政策性住房支付，满足一套房需求，抑制房地产投机投机需求的努力，这对北京市场产生了重大影响。
在下一阶段把握市场的四个方面
在目前“居住与非投机”的定位下，房地产市场需要清楚地了解政府的决心和监管以及长期监管。以房地产税为主要手段的房地产长效机制的实施将越来越快。房地产公司必须加强他们的去杠杆化
意识，有效控制商业风险，提高房地产市场供应质量，加快产业转型升级。买家应加强风险意识，合理分配房地产在家庭资产中的比例。
首先，中央政策仍然基于“稳定”，并关注货币政策的溢出效应。稳定市场，稳定价格和稳定预期可以说是中央政府今年对房地产市场监管的主要目标。着眼于这一目标，我们必须首先在政策上增加对稳定市场的支持，稳定市场的供需，并有更大的需求。除增加租赁住房供应外，商品房供应不能大幅减少;需求方继续严格控制投机需求，重视刚性需求，也应注意价格限制挂起的二手房价格现象。其次，在稳定房价方面，我们将继续督促地方落实主要责任。我们必须坚决遏制住房价格的上涨，以及三线和四线城市房价的大幅波动。第三，预计市场的稳定需要中央政策，以尽量减少对市场预期的影响。在目前情况下，删除和增加与房地产相关的政策并不容易。也就是说，货币政策在保持合理充足的流动性时要注意结构性宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场，推高房价，特别注意一季度的融资金额。房地产市场的影响。
二是各地要加强对市场变化的监测，适时进行前期调整和微调。今年房地产市场的地区差异可能会扩大。因此，各地必须密切关注当地的供需关系，做好相应的政策储备，并在市场出现一定波动时进行微调。在实现房地产市场“三稳”的目标下，要做好预测房地产市场的准备，必须坚决遏制投机需求，满足刚性需求。特别是一些人口长期净流出区域应开展房地产供需研究，控制土地供应，积极发展二手房市场，维护房地产市场稳定。
第三，房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。房地产公司应该意识到去杠杆化是一项长期任务，目标是高杠杆率可能带来的风险。一方面，要加快土地开发步伐，加快销售，加快资金回笼;另一方面，我们必须积极筹集房地产资金。通过债务融资来减少债务杠杆的比率。政府应积极引导房地产公司开展兼并和收购，允许合规公司发行ABS等债务融资工具。
房地产开发企业应深刻认识到房地产市场的长期规制，加快企业向专业化，规模化，品牌化的方向发展，加快知名企业和品牌企业的培育，形成规模企业集团，促进企业和财产和中介的发展。合作。提升企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育，医疗，物流等跨境联盟。加快技术创新，产品创新，管理创新，提升房地产产业链，特别是后端服务的附加值。加强企业服务将从产品开发转向太空运营，从产品开发商到太空运营商，并提升住宅质量和社区品味。
第四，买家需要理性和风险意识。目前房地产市场的区域差异将越来越大。对于需求刚性的买家，在对政策进行微调时，有必要采取决定性的措施。同时，应该对未来房价波动有一个理性的认识，并且有足够的心理预期，特别是未来房地产税对房地产市场的全面影响。